Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) : tout ce qu’il faut connaître

Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est un outil essentiel pour les organismes de logement social (OLS). Il permet d’organiser, structurer et planifier le devenir du parc immobilier, avec une approche globale intégrant des enjeux économiques, sociaux, environnementaux, et stratégiques. En lien direct avec la Convention d’Utilité Sociale (CUS), le PSP concrétise les engagements des bailleurs sociaux en matière de gestion et de valorisation du patrimoine, tout en répondant aux besoins des locataires et aux exigences réglementaires.

Cet article propose une présentation détaillée du PSP, en mettant en lumière ses objectifs, son cadre réglementaire, les enjeux qu’il adresse pour les bailleurs sociaux, ainsi que les étapes clés de son élaboration et de son suivi.

Plan Stratégique de Patrimoine : c’est quoi et qui est concerné ?

Définition du PSP, réglementation, public concerné et calendrier d’application

Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est un outil de planification pluriannuelle qui permet aux organismes de logement social (OLS) de définir le devenir de leur parc immobilier de manière durable et efficiente sur une période de 5 et 10 ans. Ce document est une exigence réglementaire pour tous les bailleurs sociaux et constitue un outil de gouvernance essentiel, qui doit être aligné sur les objectifs fixés dans la Convention d’Utilité Sociale (CUS), un contrat entre le bailleur et les pouvoirs publics.

Le PSP s’inscrit dans un cadre réglementaire, notamment défini par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et les obligations liées à la gestion des logements sociaux. Il s’agit d’une démarche stratégique, permettant d’assurer une maintenance préventive, des rénovations ou réhabilitations, et la valorisation du patrimoine immobilier des OLS. Il est régulièrement révisé pour s’adapter aux besoins changeants des locataires, aux évolutions du parc et aux orientations stratégiques des organismes.

Les enjeux du PSP pour les bailleurs sociaux

Gestion durable et efficiente du patrimoine

Un des principaux objectifs du PSP est d’assurer une gestion durable du patrimoine immobilier, en arbitrant les actions à conduire sur le patrimoine et en planifiant de manière proactive les interventions nécessaires pour maintenir le parc en bon état, éviter l’obsolescence, et répondre aux besoins évolutifs des locataires. Il s’agit d’éviter les interventions d’urgence coûteuses et d’assurer la pérennité des bâtiments à long terme.

Optimisation des ressources financières

Le PSP permet une meilleure optimisation des ressources financières. En planifiant les travaux sur plusieurs années, les OLS peuvent répartir les coûts de maintenance (gros entretien), réhabilitation et rénovation dans le temps (Investissement). Cette répartition budgétaire permet de mieux anticiper les besoins en financement et de maximiser l’usage des ressources disponibles, notamment en mutualisant les travaux.

Amélioration de la performance énergétique et décarbonation

Le PSP joue un rôle central dans l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, mais aussi dans leur décarbonation. Un PSP focus sur cette dimension s’appelle un PSSED (Plan Stratégique Simplifié Energie et Décarbonation)
La rénovation énergétique, indispensable pour répondre aux exigences concernant notamment les travaux sur les logements en classe DPE E, F et G, inclut des interventions comme l’isolation des bâtiments et la modernisation des systèmes de chauffage.

Dans le cadre de la décarbonation, il s’agit de remplacer les énergies utilisant des sources fossiles par des alternatives moins carbonées (énergie renouvelable, électricité décarbonée) et d’utiliser des matériaux plus respectueux de l’environnement lors des travaux de rénovation (géo-sourcés & biosourcés).

Communication interne et externe

Le PSP ne se limite pas à la gestion technique du patrimoine. Il inclut également un enjeu de communication interne et externe, essentiel pour la réussite des projets. En interne, il s’agit d’aligner les services (gestion de proximité, gestion locative, direction du patrimoine) autour d’objectifs communs, afin d’assurer une coordination optimale des interventions et de partager une vision stratégique.

En externe, le PSP nécessite des échanges avec les parties prenantes locales, notamment les EPCI délégataires des aides à la pierre, les communes dans le cadre des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et des Plans Locaux de l’Habitat (PLH). Ces discussions permettent d’anticiper les projets d’aménagement ou de construction de logements, et de s’assurer que les interventions sont cohérentes avec les stratégies territoriales.

Arbitrage sur le devenir du patrimoine

Le PSP permet finalement d’arbitrer le devenir du patrimoine. Outre la réhabilitation ou la maintenance des bâtiments, le bailleur social peut décider de procéder à des ventes de logements, soit à des locataires, soit en bloc. Dans certains cas, la démolition d’immeubles peut être envisagée, notamment dans le cadre de projets de renouvellement urbain, où il est parfois plus pertinent de démolir des bâtiments obsolètes pour en construire de nouveaux.

Valorisation du patrimoine

Le PSP permet donc de valoriser le patrimoine immobilier. En maintenant les bâtiments en bon état et en améliorant leur attractivité (réaménagement des espaces, rénovation des parties communes), le PSP permet de renforcer l’image des OLS auprès des locataires et des collectivités locales. Un patrimoine bien géré augmente également les opportunités de revente dans le cadre des plans de vente.

Les étapes de construction d’un Plan Stratégique de Patrimoine

Bilan du précédent PSP et directives politiques de gouvernance

Avant de lancer un PSP, il est essentiel de réaliser un bilan du précédent, en analysant les succès et les échecs des actions menées. Cette étape permet de tirer des enseignements utiles et d’ajuster les stratégies pour l’avenir.
En parallèle, une analyse des directives politiques de la gouvernance de l’organisme est indispensable. Cela implique d’identifier les enjeux politiques clés auxquels le bailleur doit répondre, notamment en matière de construction de logements, de renouvellement urbain, de vente ou de développement durable.

État des lieux et diagnostic du patrimoine bâti

Le diagnostic technique constitue la première étape opérationnelle du PSP. Il s’agit d’évaluer l’état physique des bâtiments (infrastructures, systèmes de chauffage, électricité, etc.), afin d’identifier les ouvrages et équipements vétustes qui ne sont plus en état de remplir leurs fonctions initiales.

Diagnostic environnemental

L’analyse environnementale permet d’évaluer l’impact énergétique et environnemental des bâtiments, en identifiant les logements les plus énergivores. On utilise souvent ici les DPE. Les logements mal isolés ou dotés de systèmes de chauffage obsolètes doivent être identifiés. La mesure des consommations et de l’impact carbone est ici nécessaire.

Diagnostic de gestion urbaine de proximité

Le diagnostic de gestion urbaine de proximité examine l’intégration des bâtiments dans leur environnement urbain. Il permet d’évaluer la qualité des services de proximité (transports, équipements publics, commerces), l’accessibilité, et la cohésion sociale des quartiers. Cela aide à déterminer si des logements doivent faire l’objet de requalifications ou de restructurations.

Diagnostic social et analyse du marché du logement locatif social

Le diagnostic social permet de mieux connaître les besoins des locataires, en analysant la composition des ménages, leurs revenus, et les besoins spécifiques en termes de logements. Ce diagnostic est essentiel pour s’assurer que le parc immobilier répond aux attentes des habitants.

En parallèle, il est important de réaliser une analyse du marché du logement locatif social sur le territoire, en fonction de la démographie locale et des besoins des ménages. Cette analyse aide à ajuster l’offre de logements et à anticiper les évolutions du marché pour éviter les inadéquations entre l’offre et la demande.

La dimension attractivité

L’un des diagnostics centraux du PSP est celui de l’attractivité des ouvrages. Il s’agit d’évaluer si les services offerts et la conception des bâtiments sont en adéquation avec les besoins des locataires, et si les logements sont attractifs dans leur environnement.

Les critères à analyser incluent :

• L’implantation : Comment les logements sont-ils perçus dans leur environnement ? Sont-ils situés dans des zones à proximités de nuisances fortes ?
• La conception des bâtiments : Les espaces communs, les aménagements, et la configuration des logements répondent-ils aux attentes des habitants ?
• La qualité de vie : Le cadre de vie est-il agréable et sécurisé ? Les infrastructures environnantes (espaces verts, équipements publics) sont-elles adaptées ?

Les bâtiments sont ensuite classés en différentes catégories :

1. Correspondent parfaitement aux attentes des locataires.
2. Partiellement inadaptés, mais des contournements existent (services compensatoires, aménagements).
3. Partiellement inadaptés, et des contournements n’existent pas : nécessitent des réhabilitations lourdes.
   Totalement inadaptés : des transformations ou démolitions sont à envisager.

Analyse des données et définition des objectifs stratégiques

Une fois les diagnostics réalisés, les données recueillies permettent de définir les objectifs stratégiques du PSP. Ces objectifs doivent être réalistes, réalisables, et alignés sur les directives politiques et les ressources financières disponibles. L’objectif est d’assurer une gestion optimale du patrimoine en répondant aux exigences techniques, sociales, et environnementales.

Fixation des priorités : Quels objectifs pour quels bâtiments ?

En fonction des résultats des diagnostics, les bailleurs sociaux doivent donc fixer des priorités d’intervention sur leur parc immobilier. Ces priorités incluent :

• Rénovation énergétique des bâtiments les plus énergivores.
• Amélioration des espaces communs pour renforcer la qualité de vie des locataires.
• Mise aux normes de sécurité pour garantir la conformité des bâtiments avec les réglementations.
• Vente des logements : Il peut s’agir de vendre des logements en bloc ou à des locataires, notamment dans des zones où la demande locative est en baisse.
• Démolition dans le cadre de projets de renouvellement urbain ou de restructuration des quartiers.

Synthèse et planification opérationnelle

Élaboration d’un programme pluriannuel des investissements et des travaux

Une fois les priorités définies, un programme pluriannuel d’investissements et de travaux est élaboré. Ce document précise les interventions à réaliser sur plusieurs années et les ressources nécessaires pour chaque opération, en lien avec le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

Programmation et suivi des actions à court, moyen et long terme

Le calendrier des actions doit être structuré en actions à court, moyen, et long terme, permettant de s’assurer que les objectifs prioritaires sont atteints en temps voulu, tout en échelonnant les investissements.

Importance d’un suivi rigoureux

Pour garantir l’efficacité du PSP, il est nécessaire de mettre en place un suivi rigoureux, avec des tableaux de bord et des indicateurs de performance. Ces outils permettent de suivre l’avancement des actions, de mesurer les résultats, et d’ajuster les stratégies si nécessaire.

Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est un outil indispensable pour les bailleurs sociaux, leur permettant de planifier la gestion de leur parc immobilier de manière durable et efficiente. En intégrant des diagnostics techniques, environnementaux et sociaux, ainsi qu’une analyse du marché, le PSP permet d’anticiper les besoins, de valoriser le patrimoine, d’améliorer la qualité de vie des locataires, et de répondre aux attentes des pouvoirs publics, dans le cadre de la Convention d’Utilité Sociale.