Schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI) : tout ce qu’il faut savoir !

La gestion du patrimoine immobilier public est un enjeu crucial pour les établissements publics de l’État. À travers le Schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI), les organismes publics sont tenus de planifier de manière stratégique et durable la gestion de leurs biens immobiliers. 

Mais qu’est-ce qu’un SPSI, et comment le mettre en place efficacement ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cet outil de planification indispensable.

Qu’est-ce qu’un Schéma Pluriannuel de Stratégie Immobilière (SPSI) ?

Définition du SPSI

Dans une logique proche du SDIE, le Schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI) est un document de planification stratégique qui permet aux établissements publics de l’État de gérer efficacement leur patrimoine immobilier sur une période pluriannuelle (généralement 5 à 7 ans). Il formalise les orientations stratégiques et les actions à entreprendre pour optimiser la gestion, l’entretien et l’utilisation des biens immobiliers publics.

Public cible

Le SPSI concerne principalement les établissements publics de l’État (EPE), qu’ils soient administratifs, industriels ou commerciaux. Il s’adresse donc notamment aux universités, centres hospitaliers, ministères, musées nationaux, établissements de recherche, aux CROUS ou encore écoles publiques d’ingénieurs et de commerce. Il y aurait environ 1 250 établissements publics de l’État soumis à cette obligation, selon les données issues de la gestion publique.

Obligation réglementaire : quelles sont les bases juridiques ?

L’obligation de mettre en place un SPSI découle de plusieurs textes réglementaires et législatifs qui encadrent la gestion du patrimoine immobilier public :

1. La circulaire du Premier ministre du 16 janvier 2009 sur la politique immobilière de l’État a jeté les bases de cette obligation en établissant des principes directeurs pour la gestion des biens publics.
2. Le décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif à la gestion immobilière de l’État a ensuite apporté des précisions en intégrant les obligations de planification stratégique et de reporting immobilier.
3. La loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 (loi PACTE) a renforcé la pression sur les établissements publics en matière de rationalisation des actifs et de performance immobilière.
4. Les directives de la Direction de l’immobilier de l’État (DIE) précisent les modalités pratiques de mise en œuvre du SPSI.

Les établissements doivent soumettre leur SPSI aux autorités de tutelle (le plus souvent, le ministère de rattachement) pour validation et suivi.

Les objectifs d’un SPSI

Le SPSI s’inscrit dans une logique de performance à long terme et repose sur plusieurs objectifs majeurs :

Gestion à long terme du patrimoine

Un des objectifs fondamentaux du SPSI est de garantir la pérennité du patrimoine immobilier public. Il s’agit d’assurer la gestion préventive et proactive des bâtiments, afin de limiter la dégradation des actifs, éviter les réparations coûteuses et prolonger la durée de vie des infrastructures.

Optimisation des coûts

Le SPSI permet d’optimiser les dépenses liées à la gestion des bâtiments publics. En identifiant les investissements prioritaires et en programmant les interventions à long terme, les établissements publics peuvent réduire les coûts liés à la maintenance, à la rénovation et à la consommation énergétique.

Amélioration de la performance énergétique

Dans le cadre des engagements nationaux et internationaux en matière de transition écologique, les bâtiments publics doivent réduire leur impact environnemental. Le SPSI inclut souvent des plans de rénovation énergétique pour diminuer les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Valorisation du patrimoine immobilier

Le SPSI vise également à maximiser la valeur du patrimoine immobilier public. Cela peut passer par la rationalisation des espaces, la cession d’actifs inutilisés ou sous-exploités, ou encore la réhabilitation de bâtiments historiques. L’objectif est de tirer le meilleur parti possible des biens détenus par l’État.

Comment élaborer un SPSI ?

Pour réussir un SPSI, il est essentiel de suivre une méthodologie rigoureuse en plusieurs étapes :

1. Réaliser un état des lieux initial

L’élaboration d’un SPSI débute par un diagnostic approfondi du patrimoine existant. Cet état des lieux prend en compte :

• L’état technique des bâtiments ;
• Leur occupation et leur usage ;
• Leur performance énergétique ;
• Le coût global de leur entretien et de leur exploitation.

Ce diagnostic est crucial pour identifier les forces et les faiblesses du patrimoine et définir les actions prioritaires.

2. Définir les objectifs stratégiques

Sur la base des constats de l’état des lieux, il convient de fixer des objectifs clairs et mesurables. Ces objectifs peuvent inclure :

• La réduction des dépenses de fonctionnement de x % ;
• La rénovation énergétique de x bâtiments ;
• La réduction des surfaces inutilisées ;
• La cession des actifs non stratégiques.

Les objectifs doivent être alignés sur les orientations nationales, les contraintes budgétaires et les besoins des usagers.

3. Programmer les interventions

Une fois les objectifs définis, le SPSI doit établir un programme d’actions pluriannuel. Ce programme précise :

• Les travaux à réaliser ;
• Les priorités d’intervention ;
• Le calendrier des actions ;
• Les coûts associés et les sources de financement.

La programmation permet d’optimiser la répartition des ressources et de planifier les investissements de manière réaliste.

4. Suivre et ajuster le schéma

Le SPSI n’est pas un document figé : il doit être régulièrement suivi et ajusté en fonction de l’évolution des besoins, des contraintes budgétaires et des opportunités. La mise en place d’indicateurs de performance est essentielle pour mesurer les résultats et réorienter les actions si nécessaire.

Quelles conséquences en cas de non-conformité ?

Ne pas élaborer un SPSI ou ne pas le suivre peut entraîner plusieurs types de conséquences.

Evidemment, le premier risque est celui des sanctions administratives. Les autorités de tutelle (ministères) peuvent suspendre certains financements alloués à l’entretien ou à la rénovation des bâtiments en l’absence d’un SPSI validé.

Ensuite, certains établissements risquent une réduction de leurs crédits budgétaires, notamment pour les opérations immobilières.

En l’absence de planification stratégique, les établissements s’exposent également à des dépenses imprévues dues à des dégradations ou des défaillances techniques. D’autant qu’un patrimoine mal géré ou en dégradation entraîne aussi une baisse de valeur des actifs, ce qui peut limiter les opportunités de valorisation ou de cession.

Enfin, un défaut de mise en conformité peut entraîner une surveillance accrue de la part de la Cour des comptes, de la DIE ou des ministères, ce qui complique la gestion interne des établissements.

Bref, vous l’avez compris, le Schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI) est bien plus qu’une simple obligation administrative : c’est un levier stratégique au service d’une gestion performante et durable des biens immobiliers publics. En permettant d’optimiser les coûts, d’améliorer la performance énergétique et de valoriser les actifs, il contribue à la modernisation du secteur public et à la transition écologique.